건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 대수선 또는 일부 증축하는 행위를 말한다.

리모델링 제도는 기존 건축물의 노후화 억제 및 기능개선을 촉진하기 위해 2001년「건축법」개정으로 도입된 제도이다. 해당 법에서는 15년 이상 경과된 건축물에 대하여 증·개축 등의 리모델링을 실시하는 경우에는 건폐율·높이제한 등의 건축 기준을 완화하여 적용할 수 있도록 하고 있다.

• - 재건축이 힘들거나, 재건축을 하더라도 사업성 확보가 어려운 경우
• - 각종 설비시설의 업그레이드를 요구하는 단지
• - 건축물의 안전성 및 단지의 개선을 요구하는 단지

리모델링의 완화여부 및 적용범위를 결정하는 경우에는 다음의 기준을 준수해야 한다.

• 1. 공공의 이익을 저해하지 아니하고, 주변의 대지 및 건축물에 지나친 불이익을 주지 아니할 것
• 2. 도시의 미관이나 환경을 지나치게 저해하지 아니할 것
• 3. 증축은 기능향상 등을 고려하여 「건축법 시행규칙」이 정하는 규모 및 범위 이내에서 할 것
• 4. 공동주택의 리모델링은 복리시설을 분양하기 위한 것이 아닐 것

「건축법 시행규칙」에서 정하는 증축의 규모 및 범위는 다음과 같다.

•   1. 증축의 규모
      가. 연면적의 증가는 건축위원회의 심의에서 정한 범위 이내일 것. 이 경우 공동주택이 아닌 건축물의 경우에는 기존건축물의 연면적 합계의 10분의 1 이내로 정하여야 한다. 다만, 허가권자가 리모델링 활성화가 필요하다고 인정하여 지정·공고한 지역은 기존 건축물의 연면적 합계의 10분의 3의 범위에서 정하여야 한다.
      나. 건축물의 층수 및 높이의 증가는 건축위원회의 심의에서 정한 범위 이내일 것.
      다. 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 세대수의 증가 : 가목에 따라 증축 가능한 연면적의 범위에서 기존 세대수의 100분의 15를 상한으로 건축위원회 심의에서 정한 범위 이내일 것
•   2. 증축의 범위
      가. 공동주택
        1) 승강기·계단 및 복도
        2) 각 세대내의 노대·화장실·창고 및 거실
        3) 「주택법」에 의한 부대시설
        4) 「주택법」에 의한 복리시설
        5) 기존 공동주택의 높이·층수 또는 층별 세대수
      나. 일반 건축물
        1)승강기·계단 및 주차시설
        2) 노인 및 장애인 등을 위한 편의시설
        3) 외부벽체
        4) 통신시설·기계설비·화장실·정화조 및 오수처리시설
        5) 기존 건축물의 높이 및 층수

(서울특별시 알기 쉬운 도시계획 용어, 2016. 12., 서울특별시 도시계획국)

리모델링이 쉬운 구조

리모델링이 쉬운 구조의 공동주택의 건축을 촉진하기 위하여 공동주택을 ‘리모델링이 쉬운 구조’로 하여 건축허가를 신청하면 용적률과 높이제한을 100분의 120의 범위에서 완화하여 적용할 수 있다.(건축조례에 의해 비율을 강화하여 적용할 수도 있다.) 건축법 시행령에서는 리모델링이 쉬운 구조를 다음과 같이 정하고 있다.
  1. 각 세대는 인접한 세대와 수직 및 수평으로 통합하거나 분할할 수 있을 것
  2. 구조체에서 건축설비, 내부 마감재료 및 외부 마감재료를 분리할 수 있을 것
  3. 개별 세대 안에서 구획된 실의 크기, 개수 또는 위치 등을 변경할 수 있을 것